La oferta de la Vivienda Propia: Cinco Modelos Posibles

La semana pasada se desarrolló la Convención Anual de la Cámara Argentina de la Construcción, durante la cual participaron varios empresarios importantes del sector, ministros del Gabinete nacional, también estuvo presente el Presidente del Banco Central de la República Argentina,  Federico Sturzenegger, y el cierre de la Convención estuvo a cargo del Presidente de la Nación, Mauricio Macri.

El Jefe de Estado de la Argentina durante su discurso frente a los empresarios de la construcción “invitó” a las empresas a “redoblar más que nunca la apuesta para que el sector crezca” no solo en la obra pública, sino también con el fuerte impulso que el Gobierno Nacional le está dando a la construcción de viviendas.

Por su parte el Presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, desarrolló un extenso discurso frente a los empresarios de la Cámara Argentina de la Construcción, para motivarlos a construir viviendas familiares y también para que sean actores principales en el proyecto de eliminar el déficit habitacional que hoy existe en la Argentina.

A continuación las principales definiciones que dejó el titular del Banco Central de la República Argentina, Federico Sturzenegger:

La oferta de vivienda: cinco modelos posibles

Pasemos entonces a ese tema. Dije en otra ocasión que lo que requiere el nuevo contexto es pensar en una oferta que llegue de manera más amplia a todo el conjunto de la población. Se acabó el país que sólo construía para los ricos. Cuando ustedes terminen de convencerse que el negocio de los próximos 20 años es eliminar el déficit habitacional del país, habremos comenzado a avanzar de manera importante en resolver uno de los problemas estructurales de Argentina.

Vale aclarar que en el nuevo contexto, la construcción de viviendas será, primordialmente, un negocio privado, que no va a necesitar del Estado para crecer, excepto para la provisión de los bienes públicos de infraestructura y derechos de propiedad que complementan cualquier emprendimiento inmobiliario. En ese mundo lo único que valdrá será la creatividad que cada uno de ustedes muestre para reducir el costo de la vivienda, ofreciendo alternativas mucho más económicas que las que hoy existen.

Las oportunidades de negocios y la organización empresarial, que será necesaria para explotar esta demanda por 40 años abandonada, dará lugar a formas novedosas para la construcción. Veamos qué puertas se abrirán.

Modelo 1. Densificación

Una característica que llama la atención de los urbanistas que visitan Buenos Aires es su bajo nivel de densidad. A pocas cuadras del obelisco podemos encontrar una vivienda unifamiliar. Si piensan en París, pueden recorrer manzanas y manzanas enteras sin encontrar algo así. La diferencia está en la densificación, y con ella se optimiza el uso de su infraestructura de transporte, eficientizando el uso de la ciudad.

Es así como esta temática, quizás más idiosincrática de la CABA, implicará la necesidad de avanzar en una densificación de la trama urbana. Esta densificación podrá extenderse a todos los rincones de la Ciudad. Incluso, podría pensarse en que zonas hoy consideradas marginales, puedan reconvertirse en importantes desarrollos urbanos, donde sus actuales moradores obtengan una participación en el proyecto final. Entonces, tanto la Ciudad como sus habitantes tendrán un salto cualitativo en su oferta habitacional, al tiempo que se eficientice el funcionamiento de la Ciudad en sí misma.

Modelo 2. El modelo Medellín

Jorge Fajardo, el famoso intendente de Medellín, tenía un lema que se convirtió en su marca registrada: “para los más pobres lo más bello”. Por ello me imagino para nuestro país el desarrollo de soluciones urbanísticas de carácter extensivas, del tipo de urbanizaciones abiertas y cerradas, pero con el sello de una alta calidad urbanística. En otras palabras, un desarrollo inteligente que genere una alta calidad del espacio físico, aún si la casa que la ocupa no cueste más de 30.000 dólares. Este tipo de negocios es factible en zonas suburbanas, sobre todo del interior del país, donde la incidencia del terreno es menor.

Modelo 3. El primer departamento.

Al ampliar el acceso al crédito, el mercado va a desplegar una mayor diversidad de oferta. En particular, un segmento que debería desarrollarse mucho más es el de departamentos pequeños, para jóvenes solteros o matrimonios en sus primeros años. Imagino entonces edificios con estos departamentos en toda la traza del Metrobús de La Matanza o cerca de la estación de trenes de Ciudadela (a 25 minutos del centro de la Ciudad) o Berazategui (a 40 minutos de Constitución). Departamentos pequeños desplegándose por todo el conurbano y en sintonía con las mejoras en el transporte público. De esta manera se reduce la incidencia del terreno, abaratando los costos y generando una complementariedad con el transporte público, sobre todo con la red de trenes y subterráneos, que eficientizará significativamente el funcionamiento de las ciudades.

 Te la hago de nuevo…

Un problema significativo es el mejoramiento de viviendas existentes. Acá hablamos de familias que ya tienen su terreno y, por ende, son directamente clientes potenciales de un crédito hipotecario (al ser dueños del terreno, el valor del mismo ya mejora el ratio de crédito a valor de la propiedad), y que sólo tienen que financiar la construcción.

Acá el negocio es el de una empresa que le ofrece derribar su casa y construirle en semanas una nueva vivienda de mejor calidad. Es fácil imaginar la demanda realmente ilimitada para este modelo de negocios, que, por otra parte, requiere la construcción de una ingeniería logística de precisión, ya que me lo imagino como una sucesión de equipos que van rotando de una casa a otra como una línea de producción. Excepto que, a diferencia de una línea de montaje en la que el producto llega al equipo, es el equipo el que va al producto. Primero el equipo demolición, segundo el equipo cimientos, y así sucesivamente. Será aquí el negocio de la velocidad, triunfará el que logre diseñar una técnica que logre terminar la casa en el menor tiempo posible, técnicas que seguramente requerirán el uso de materiales nuevos: la madera, el plástico y el vidrio, que se sumarán a los ya tradicionales.  En este modelo, los clientes “sacarán turno” para la mejora de su casa, en un proceso que puede cambiarle la cara al país en pocos años.

Modelo 5. La casa móvil.

Uno de los negocios más novedosos será el de las casas portables: esto es, casas semi-industriales con una estructura pasible de ser transportada de un lugar a otro. El otro día me visitó un reconocido arquitecto local que produce este tipo de solución pero con foco en los segmentos ABC1 y oficinas. Es decir que el concepto ya existe, aunque, como todo en este mercado, hay que rediseñarlo para el segmento que hoy lo podría demandar masivamente.

Repasemos algunas peculiaridades de este tipo de construcción. Por un lado, se financiará con préstamos prendarios (no hipotecarios), abaratando costos y simplificando los trámites. Pero sobre todo se destaca porque puede ser comprado por quien no tiene su terreno escriturado, permitiéndole acceder a una vivienda aún antes de que pueda comprarse su terreno. Fíjense que esto, a su vez, le da libertad para moverse si es que decide mudarse a otro lado, o si adquiere un terreno en otro lugar. Los clientes aquí serán propietarios sin propiedad. Libres para luego moverse, no teniendo que precarizar su vivienda porque su propiedad sea precaria.

A su vez, si, como se espera, el interior de nuestro país sigue teniendo un diferencial de crecimiento, esto facilitará muchísimo el reflujo inmigratorio hacia esas zonas, sin que la familia pierda calidad de vida.